Prisavslag ved boligmangel – Regler og beregning etter avhendingsloven

Prisavslag er en praktisk viktig mangelsbeføyelse for boligkjøpere. Formålet er å gjenopprette balansen i avtaleforholdet når boligen har en mangel. Denne artikkelen vil utdype vilkårene for å kreve prisavslag etter avhendingsloven, og hvordan prisavslaget skal beregnes.

Vilkår for prisavslag

Det rettslige grunnlaget for prisavslag er avhendingsloven § 4-12. Første ledd fastslår at kjøper kan kreve et "forholdsmessig prisavslag" dersom eiendommen har en "mangel". Hva som utgjør en mangel er regulert i lovens kapittel 3. Hovedregelen følger av § 3-1 første ledd; eiendommen har en mangel hvis den ikke samsvarer med de "krav til kvalitet, utrusting og anna" som følger av avtalen. I tillegg vil brudd på offentligrettslige krav eller arealsvikt kunne være mangel etter henholdsvis § 3-2 tredje ledd og § 3-3. Mangelsvurderingen er objektiv. Det er ikke noe krav om at selger kan bebreides. Selv skjulte feil selger ikke kjente til kan gi grunnlag for prisavslag. Det sentrale er at eiendommen rent faktisk avviker negativt fra det avtalte.

Prisavslag forutsetter at mangelen forelå ved risikoens overgang, som er tidspunktet for overtakelse, jf. § 2-4 annet ledd. Feil og skader som oppstår senere må kjøper selv bære risikoen for, med mindre selger har særskilt ansvar gjennom garanti e.l.

Utmåling av prisavslaget

Prisavslaget skal etter § 4-12 første ledd være "forholdsmessig". Det betyr at prisavslaget skal tilsvare mangelens betydning for eiendommens verdi på overtakelsestidspunktet. Prisavslaget skal altså gjenspeile verdireduksjonen som følge av mangelen. Beregningsmåten tar utgangspunkt i eiendommens markedsverdi og en prosentvis reduksjon tilsvarende verditapet. Rt. 1998 s. 1510 fastslo at det er eiendommens markedsverdi som er avgjørende, ikke den konkrete prisen partene avtalte. I praksis vil forholdsmessigheten gjerne bli fastslått ved en skjønnsmessig vurdering basert på takster, tilstandsrapporter og sakkyndige uttalelser.

Hvis mangelen kan utbedres, vil prisavslaget normalt tilsvare utbedringskostnadene. Dette følger forutsetningsvis av lovens annet ledd. Paragraf 4-12 annet ledd oppstiller nemlig en regel om at prisavslaget skal settes lik "kostnadene ved å få mangelen rettet", med mindre noe annet godtgjøres. Dette er et utslag av et reparasjonshensynet; kjøper skal stilles som om mangelen tenkes borte. Annet ledd er en presumsjonsregel med omvendt bevisbyrde. Selger har bevisbyrden for at verdireduksjonen er lavere enn utbedringskostnadene.

Høyesterett har lagt til grunn at utbedringskostnader bare er utgangspunktet for prisavslagets størrelse, ikke en absolutt regel. Rt. 2000 s. 199 fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 75 000 kroner, til tross for at utbedringskostnadene var 180 000 kroner. Dette fordi mangelen reduserte markedsverdi med 75.000 og utbedringskostnadene beløp klart oversteg markedsverdireduksjonen. HR-2017-1073-A slo fast at prisavslag basert på utbedringskostnader skal justeres for standardforbedringer. Utbedringskostnadene må altså reduseres med den fordelen kjøper oppnår i form av høyere standard på arbeider sammenlignet med opprinnelig. Dette er nødvendig for å unngå at kjøper oppnår en uberettiget berikelse på selgers bekostning.

Forholdet til andre misligholdsbeføyelser

Prisavslag kan kreves uavhengig av om kjøper også gjør gjeldende andre misligholdsbeføyelser som retting, heving eller erstatning. Velger selger å rette mangelen etter § 4-10, bortfaller kjøpers krav på prisavslag, forutsatt at rettingen skjer innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for kjøper. En vellykket retting vil gjenopprette balansen i avtaleforholdet, slik at det ikke lenger er grunnlag for prisavslag.

Heving etter § 4-13 forutsetter et "vesentleg avtalebrot" og er forbeholdt mer alvorlige mangler. Ved heving skal ytelsene tilbakeføres, og partene stilles som om avtalen ikke var inngått. Prisavslag er dermed utelukket ved heving. I stedet kan kjøper kreve erstattet prisdifferansen ved dekningskjøp.

Reklamasjonsfrister

For å gjøre gjeldende krav om prisavslag må kjøper reklamere innen fristen i § 4-19 første ledd. Det vil si innen "rimelig tid" etter å ha oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Relevante momenter er blant annet:

• Mangelens art og omfang.

• Behovet for fagkyndig vurdering.

• Om kjøperen er forbruker eller næringsdrivende.

• Tiden kjøperen trenger for å vurdere sine krav og innhente dokumentasjon.

I tillegg løper en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsestidspunktet, jf. § 4-19 annet ledd. Etter utløpet av femårsfristen kan ikke lenger mangler gjøres gjeldende, hverken som grunnlag for prisavslag eller andre krav. Foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsfristene. Dette innebærer at et krav kan være foreldet etter foreldelsesloven selv om reklamasjonsfristen etter avhendingsloven ikke er utløpt. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år regnet fra det tidspunkt da misligholdet inntrer, men med mulighet for tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 når mangelen oppdages senere.

Oppsummering

Prisavslag er en sentral mangelsbeføyelse i avhendingsloven. Reglene skal sikre at kjøper får en rimelig justering av kjøpesummen når boligen lider av negative avvik. Samtidig må prisavslaget stå i et proporsjonalt forhold til mangelens betydning. Utmålingen av prisavslag reiser ofte kompliserte faktiske og rettslige problemstillinger, og forutsetter normalt teknisk og juridisk sakkyndighet. Generelt kan sies at regelverket er skjønnsmessig, og at det derfor kan være krevende å forutsi resultatet av en prisavslagstvist.

I Advokatfirmaet Sterk har vi mye erfaring med eiendomsrett og prisavslagssaker. Våre advokater kan foreta en grundig vurdering av ditt prisavslagskrav og prosedere saken for domstolene om nødvendig.