Kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp: Rettigheter og plikter etter avhendingsloven

Når du kjøper bolig har du som utgangspunkt risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler. Avhendingsloven gir deg et visst vern gjennom selgers opplysningsplikt, men pålegger deg også en plikt til å undersøke eiendommen. I denne artikkelen redegjøres det for undersøkelsespliktens innhold og omfang.

Undersøkelsesplikt før kjøpet

Den viktigste undersøkelsesplikten følger av avhendingsloven § 3-10. Etter denne bestemmelsen kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

Kjøper kan heller ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved undersøkelse av eiendommen før kjøpet.

Omfanget av undersøkelsesplikten beror på de konkrete forholdene:

• Det stilles strengere krav til en profesjonell kjøper enn en forbruker

• Plikten skjerpes hvis selger oppfordrer til undersøkelse av spesifikke forhold

• Synlige tegn på feil eller mangler utløser en plikt til nærmere undersøkelser

• Eiendommens alder og tilstand kan gi særlig grunn til grundigere undersøkelser

Som utgangspunkt er det tilstrekkelig med en normal, visuell besiktigelse. Kjøper har ikke plikt til å foreta destruktive undersøkelser eller innhente sakkyndig bistand, med mindre det foreligger særlige holdepunkter for skjulte mangler.

Hvis kjøper bruker sakkyndig til å undersøke eiendommen, vil kjøper bli identifisert med den sakkyndige. Det betyr at mangler som den sakkyndige burde ha oppdaget, vil kunne avskjære kjøpers mangelskrav.

Undersøkelsesplikt etter overtakelse

Etter avhendingsloven § 4-9 skal kjøper undersøke eiendommen "så snart det er rimelig høve til det" etter overtakelsen. Denne undersøkelsen har betydning for reklamasjonsfristen i § 4-19, som begynner å løpe når kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Forholdet til selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt etter §§ 3-7 og 3-8 går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette følger av § 3-10 tredje ledd. Kjøper kan derfor gjøre gjeldende som mangel forhold som selger kjente eller måtte kjenne til, selv om kjøper burde ha oppdaget forholdet ved undersøkelse.

For forhold selger ikke kjente eller måtte kjenne til, vil derimot kjøpers undersøkelsesplikt kunne være avgjørende for om mangelskrav kan gjøres gjeldende.

"Som den er"-forbehold

Fra 1. januar 2022 kan det ikke lenger tas "som den er"-forbehold eller lignende alminnelige forbehold ved forbrukerkjøp av bolig. Ved andre eiendomskjøp kan slike forbehold fortsatt tas, men de vil ikke stå seg ved brudd på selgers opplysningsplikt.

Konsekvenser av manglende undersøkelse

Hvis kjøper ikke oppfyller sin undersøkelsesplikt, kan konsekvensen bli at mangelskrav går tapt. Dette gjelder særlig hvis:

• Kjøper uten rimelig grunn unnlater å følge opp en oppfordring fra selger om å undersøke spesifikke forhold

• Kjøper unnlater å følge opp funn som ga grunn til bekymring eller nærmere undersøkelser

• En sakkyndig som undersøker på vegne av kjøper burde ha oppdaget mangelen

Avslutning

Undersøkelsesplikten innebærer at kjøper har et visst ansvar for å avdekke mangler både før og etter kjøpet. Samtidig må undersøkelsesplikten veies mot selgers opplysningsplikt. Ved vurderingen må det tas hensyn til eiendommens karakter, partenes forutsetninger og omstendighetene for øvrig.