Heving av kjøpsavtale etter Avhendingsloven – forsinkelse og mangler

Avhendingsloven regulerer kjøpers rett til å heve avtalen både ved forsinkelse (§ 4-3) og mangler (§ 4-13). Vilkåret er i begge tilfeller at kontraktsbruddet innebærer et "vesentleg avtalebrot". Det skal foretas en helhetsvurdering av om kjøperen har rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen. Terskelen for heving er generelt høy, da dette er en alvorlig reaksjon forbeholdt de mest graverende tilfellene av kontraktsbrudd.

Heving ved forsinkelse

Forsinkelse foreligger når selger ikke stiller eiendommen til kjøpers disposisjon til avtalt tid. I Rt. 2007 s. 1587 uttalte Høyesterett at avvisningsrett bare kan være aktuelt i tilfeller der eiendommen på overtakingstidspunktet må utbedres og før det er gjort ikke kan regnes som beboelig.

Heving ved mangler

For avtaler inngått etter 1. januar 2022 kan ikke selger ta generelle forbehold om eiendommens tilstand ("som den er"-forbehold) i forbrukerkjøp. For at en mangel skal gi hevingsrett må den utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. I Rt. 1998 s. 1510 uttalte Høyesterett at vesentlig kontraktsbrudd foreligger hvis mangelen gir kjøperen en "rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten".

Ved vurderingen legges det blant annet vekt på om et prisavslag kan gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Som eksempel kan nevnes at i Rt. 2010 s. 710 kom Høyesterett til at vilkårene for heving var oppfylt i et tilfelle der utbedringskostnadene utgjorde 35% av kjøpesummen. I tillegg til kostnadene ble det lagt vekt på at utbedringen ville medføre store ulemper.

Reklamasjon og hevingserklæring

Kjøper må reklamere innen "rimelig tid" etter å ha oppdaget mangelen (§ 4-19). Deretter må kjøper erklære heving overfor selger innen "rimeleg tid" etter å ha blitt klar over hevingsgrunnen (§ 4-13 andre ledd).

Hevingsretten kan gå tapt hvis eiendommen er "forringa" mens kjøperen har risikoen for den (§ 4-13 tredje ledd). Dette gjelder likevel ikke når årsaken til forringelsen er en tilfeldig hending eller andre omstendigheter kjøperen ikke har risikoen for.

Avslutning

Rettspraksis viser at det skal mye til for å få medhold i et hevingskrav. Ved vurderingen av om vilkårene er oppfylt må det foretas en konkret helhetsvurdering der alle relevante omstendigheter tas i betraktning.