Opplysningsplikt ved boligsalg etter Avhendingsloven – krav og konsekvenser

Når du selger bolig har du plikt til å gi kjøper visse opplysninger om eiendommen. Denne opplysningsplikten følger av avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. I denne artikkelen forklares det nærmere innholdet i opplysningsplikten.

Opplysningspliktens innhold

Etter avhendingsloven § 3-7 skal selger gi opplysninger om "omstende ved eigedomen" som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette omfatter alle forhold som kan ha betydning for kjøper, herunder:

• Eiendommens tekniske tilstand, herunder eventuelle feil og mangler

• Fukt, råte, sopp eller skadedyr

• Tidligere utbedringer og reparasjoner

• Offentligrettslige forhold, som reguleringsplaner eller pålegg

• Naboforhold og eventuelle konflikter

• Servitutter og andre rettigheter

• Andre forhold som kan påvirke eiendommens verdi eller bruk

Det avgjørende er om opplysningene kan ha betydning for avtalen, det vil si om de kan påvirke kjøpers vurdering av eiendommen eller kjøpesummen.

Kunnskapskravet

Opplysningsplikten gjelder forhold selger "kjente eller måtte kjenne til". Høyesterett har i flere dommer presisert at "måtte kjenne til" er et normativt begrep - det er ikke et spørsmål om hva selger faktisk visste, men hva selger ikke hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om.

Vurderingen beror på:

• Hvor lenge selger har eid eiendommen

• Om selger har bebodd eiendommen

• Selgers fagkunnskap og erfaring

• Om det forelå synlige tegn eller andre indikasjoner på problemer

Identifikasjon med medhjelpere

Selger identifiseres med sine medhjelpere, som eiendomsmegler og takstmann. Dette innebærer at:

• Mangelfulle eller uriktige opplysninger fra medhjelper regnes som brudd på selgers opplysningsplikt

• Selger blir ansvarlig også for forhold medhjelper "måtte kjenne til"

• Det stilles strengere krav til profesjonelle medhjelperes kunnskap

Forholdet til "som den er"-forbehold

Fra 1. januar 2022 kan det ikke tas "som den er"-forbehold i forbrukerkjøp. Ved andre eiendomskjøp kan slike forbehold tas, men de beskytter ikke mot brudd på opplysningsplikten. Selger blir ansvarlig for manglende eller uriktige opplysninger uavhengig av eventuelle forbehold.

Konsekvenser av brudd

Brudd på opplysningsplikten kan gi kjøper rett til:

• Prisavslag etter § 4-12

• Heving etter § 4-13 (ved vesentlig avtalebrudd)

• Erstatning etter § 4-14

For at kjøper skal kunne gjøre mangelen gjeldende må:

• Den manglende opplysningen ha virket inn på avtalen

• Kjøper ha reklamert innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget

• Reklamasjonen være fremsatt senest 5 år etter overtakelse

Avslutning

Opplysningsplikten er omfattende og skal sikre at kjøper får et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Ved tvil om hvorvidt en opplysning skal gis, bør selger heller opplyse for mye enn for lite. Dette reduserer risikoen for senere mangelskrav.